Какие документы нужны для рассмотрения кредита под залог недвижимости от частного инвестора?
Обязательные документы:
1. Свидетельство о собственности.
2. Договор на основании которого недвижимость стала вашей собственностью (Договор купли-продажи, договор дарения, договор мены или другой правоустанавливающий документ).
3. Кадастровый паспорт помещения.
Дополнительные документы:
4. Справка по форме 7.
Справка по форме 7 может понадобиться для совершения сделки купли-продажи, залога, или к примеру, для оформления наследства. Она содержит технические характеристики квартиры: метраж помещения, краткие сведения о здании, замечания о дефектах и проведенных перепланировках (когда об этом известно паспортной службе). По сути, справка номер семь – это «выжимка» из паспорта объекта недвижимости, хранящегося в проектно-инвентаризационном бюро (или в бюро технической инвентаризации). Форму 7 можно получить в паспортной службе (жилищно-эксплутационной организации) по месту «прописки».
5. Справка по форме 9.
Справку по форме 9 можно получить в паспортной службе (жилищно-эксплутационной организации) по месту «прописки». Именно по этому документу можно определить количество зарегистрированных в квартире жильцов. Против ФИО каждого проживающего в справке указаны данные о его регистрации или снятии с регистрационного учета (иногда – причина «выписки» жильца). В заголовке справки обычно стоит ФИО собственника жилья.Данная справка не имеет законодательно установленного срока действия, она лишь подтверждает сведения о зарегистрированных в объекте жильцах на дату выдачи документа. Однако организации, которые принимают эту форму, вправе самостоятельно устанавливать допустимый срок ее действия (обычно около месяца). Поэтому лучше все-таки оформлять справку номер девять ближе ко дню подписания договора. В особо проблемных случаях этот документ можно получить несколько раз: до внесения аванса, до заключения договора и до полной передачи денег.
6. Выписка из ЕГРП.
В процессе совершения сделки с недвижимым имуществом решающее значение имеет отсутствие различных прав и притязаний на предмет сделки (дом, квартиру, комнату). Данные о наличии или отсутствии правопритязаний на объект можно получить из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписка из ЕГРП является основным средством подтверждения наличия либо отсутствия прав, обременений на жилье. Только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП возникают либо прекращаются те или иные права на объекты недвижимости. Выписка не является обязательным документом для совершения сделки, но может потребоваться в различных случаях. Например, ее часто запрашивают потенциальные покупатели квартир или даже сами продавцы.
Срок действия выписки устанавливается по таким же правилам, что и для формы 9. Обычно этот срок составляет один месяц.
Если права на квартиру не были зарегистрированы в УФРС, интересанту выдается выписка с сообщением об отказе в предоставлении запрашиваемой информации с указанием на отсутствие в ЕГРП записей об объекте недвижимости. Подобная ситуация может сложиться если право собственности на объект возникло еще до создания Федеральной регистрационной службы (ранее – ГБР) или квартира построена недавно.
Какие документы нужны для привлечения инвестора в бизнес проекты или кредит под бизнес план?
Итак, резюме должно строиться как рекламный материал: в тщательно выверенном, но небольшом тексте (на 4, 5 страниц) нужно четко сформулировать Вашу бизнес-идею и послание (message).
Важны следующие пункты инвестиционного предложения:
- Резюме (Executive Summary).
- История компании и собственность (Company history and Ownership).
- Продукты и/или услуги (Products and/or Services).
- Управленческий и производственный персонал (Management and Labour).
- Описание отрасли, рынка и конкуренции (Industry, Market, and Competitive performance).
- Операции компании (Operations).
- Финансовая история (Financial History).
- Стратегический план (Strategic plan).
- Факторы риска и стратегия снижения рисков (Risks and Risk reduction strategies).
- Прогноз финансового состояния (Financial forecasts).
- Потребность в финансировании (Summary of Financing requirements).
- Правительственная поддержка и законодательство (Government support and Regulations). Основные законы вы сможете найти здесь и здесь. С перечнем документов, необходимых для заключения юридического договора можно ознакомиться в разделе "Библиотека" здесь.
- Финансовое предложение (Financial proposal).
- Приложения (Applications).
Большую часть информации из этих пунктов можно найти в бизнес-плане – он ведь у Вас уже есть, верно?
Резюме лучше посылать вместе с детальным инвестиционным предложением – иначе Ваше письмо либо примут за рекламный спам, либо все равно попросят Вас представить конкретные предложения.
Возможные дополнительные материалы и приложения к инвестиционному предложению:
- Рекомендательные письма о бизнесе и список с контактной информацией партнеров фирмы.
- Рекомендательные письма по ключевым менеджерам.
- Список специалистов (банкиров, юристов, аудиторов, консультантов и т.п.), с которыми работает Ваша компания, плюс их контактная информация.
- Список основных поставщиков, ранжированный по объему поставок.
- Список основных покупателей, ранжированный по объему покупок.
- Список задолженности (если они есть), ранжированный по объему.
- Список просроченной дебиторской и кредиторской задолженности.
- Список договоров аренды, копии арендных договоров.
- Справка налоговой инспекции о состоянии налоговой задолженности.
- Основные трудовые соглашения.
- Развернутые резюме топ-менеджеров и ключевых сотрудников.
Также рекомендуем ознакомиться с тем, какие 8 действий улучшат оформление Вашего инвестиционного предложения.
6 выражений, которых необходимо избегать не переговорах с инвестором:
- «Моя бизнес-идея – это секрет, поэтому детали я раскрывать пока не буду». Мол, пока инвестор не подпишет что-нибудь или не даст денег – он ничего толком и не узнает. Такой подход закрывает все возможности для совместной работы.
- «Сеть фраз, которые не стоит говорить инвесторамУ меня нет средств на то, чтобы сделать прототип». Согласитесь, если бизнесмен не может самостоятельно начать дело хотя бы на стадии проектировки и первых шагов, то как он будет управлять большим бизнесом, когда тот вырастет?
- «У нас не всё гладко в команде, среди руководства». После таких слов инвестор делает однозначно неутешительные выводы.
- «Инвестиции нужны на рекламу, чтобы привлечь побольше клиентов, чтобы продавать им рекламу». Это демонстрирует, что бизнес-модель предпринимателя не дееспособна. Бизнесмен хочет продавать рубль за девяносто пять копеек? Как аргумент это не работает.
- «Я только учредитель, сам бизнес вести не буду, а в будущем наймём хорошего управленца». Без комментариев.
- «У меня есть/будут еще несколько проектов». Это даст понять инвестору, что перед ним прожектёрщик, который способен только генерировать идеи.
Будьте готовы к тому, что прежде чем принять даже промежуточное решение, инвестор задаст вам много вопросов, на которые вы должны быть готовы дать чёткий ответ.
Первая встреча может продлиться от одного до двух часов. Во время первого «свидания» инвестор преследует три цели: получить больше информации о бизнесе и бизнес-модели (как Вы зарабатываете/собираетесь зарабатывать деньги); предварительно оценить Вас как потенциального партнёра; уточнить и согласовать основные параметры сделки. Если до обсуждения условий сделки дело не дошло – ответ на Ваше предложение, скорее всего, будет отрицательным. Рекомендуем в данном случае воспринять это как стимул стать лучше.
Действие четвертое: закрепление договоренностей «на бумаге»
Ключевые договорённости по сделке, согласованные на переговорах, должны быть зафиксированы в виде документа, который называют «письмом об обязательствах» (Сommitment Letter) или «условиями сделки» (Term Sheet). Письмо об обязательствах должно содержать все главные условия сделки, выраженные в понятной и однозначно трактуемой форме.
6 основных разделов документа с условиями сделки:
- Основные параметры инвестиций (точное описание объема и сроков инвестиций, ограничения на использование средств, а также разъяснение, что произойдёт в случае превышения сроков и т. д.).
- Чёткое описание обеспечения гарантий, страховок в пользу инвестора (если речь идет об использовании кредитных ресурсов) и приобретаемых ценных бумаг (если речь идет о вложении в капитал).
- Условия предоставления инвестиций (участие в управлении компанией, состав, порядок и периодичность их работы; предоставление финансовой и оперативной отчетности; выбор аудитора и порядок аудита; порядок начисления и выплаты дивидендов; участие инвестора в назначении топ-менеджеров и определении размера их вознаграждения и т. п.).
- Обязательства компании, при невыполнении которых условия сделки могут стать недействительными (компания должным образом зарегистрирована, не имеет задолженностей по налогам, представленная финансовая информация должна соответствовать истине, против компании не ведутся судебные процессы, инвестиции будут использованы в соответствии с планом, согласованным с инвестором и т. п.).
- Условия соглашения (срок, в течение которого компания не будет вести переговоров с другими инвесторами, ожидаемый срок закрытия сделки и перевода инвестируемых средств, проверка компании инвестором, начиная от посещения офиса или производства и заканчивая проверкой финансового и правового положения компании).
- Иногда в качестве меры дисциплинарного воздействия на компанию инвесторы выдвигают условие: компания должна открыть депозит в пользу инвестора в размере 1-2% от обязательств по инвестированию. В случае если сделка будет прервана по инициативе инвестора, депозит возвращается компании, если же сделка сорвется по вине компании – депозит переходит инвестору. Аналогичное соглашение может быть достигнуто в отношении затрат на проверку компании с привлечением сторонних специалистов.
Важно понимать, что письмо об обязательствах является деловым, а не юридическим документом – это скорее письмо о намерениях, чем обязательство. И даже если он будет подписан, сделка может не состояться (или быть перенесена) по инициативе любой из сторон. Перенос сроков предполагает новые переговоры, пересмотр и/или дополнение документа.
Сделку можно считать состоявшейся только после того, как деньги поступят на счет Вашей компании. Учитывайте это момент. О нём крайне важно помнить.
Теги: Инвестор или кредит для бизнеса?,Инвестор, кредит для бизнеса, кредит под бизнес план
